Segnali positivi dal mercato immobiliare nella Tuscia
A Viterbo, al massimo nel 2015 si sono spesi 2500 euro al metroquadro per acquistare un appartamento nuovo appartenente alla categoria signorile: la zona di maggior pregio è quella dei Cappuccini; la cifra scende a circa 2000 euro al mq in zona Garbini, a 1500 nel centro storico (dove comunque è abbastanza complicato trovare abitazioni nuove) e a 1300 a Bagnaia e a La Quercia. In provincia, i costi maggiori si sono registrati a Tarquinia dove per appartamenti usati nel centro storico si sono spesi fino a 1700 al mq. Si tratta dei dati elaborati dall’Ufficio Studi Tecnocasa, che ha analizzato la situazione nell’appena che si è appena chiuso. Da segnalare subito che i prezzi nella prima parte del 2015 Viterbo hanno evidenziato una sostanziale stabilità rispetto al semestre precedente; una leggera crescita si è potuta apprezzare nella seconda parte.
Il mercato immobiliare del centro storico evidenzia segnali positivi. Le compravendite sono trainate dagli acquisti di seconde case, realizzati sia da coloro che desiderano un punto d’appoggio per trascorrere i weekend sia da investitori che mettono a reddito l’immobile, anche destinandolo a B&B o affittacamere. Quest’ultima finalità è utilizzata soprattutto da romani e, in seconda battuta, da coloro che abitano in provincia di Viterbo, che ricercano le tipicità del borgo storico di epoca medievale, tra cui la pietra a vista e le travi in legno. Chi ricerca la prima casa difficilmente opta per le zone più centrali perché sono poco luminose, carenti di servizi ed è estremamente difficile trovare parcheggio; di conseguenza si scelgono zone limitrofe (corso Italia, piazza della Rocca, piazza del Teatro e porta Romana). Qui sono presenti piccole palazzine che ospitano trilocali e quadrilocali che, se completamente ristrutturati, possono raggiungere 1400 euro al mq; tuttavia, le quotazioni scendono a 1100 se ci si sposta nelle strade parallele e più interne, come via Marconi e via Macel Gattesco perché sono meno servite e meno luminose. Il quartiere medioevale di San Pellegrino è caratterizzato da abitazioni risalenti al 1200 ed al 1300, apprezzate dagli amatori del genere che sono disposti a spendere tra 700 e 900 euro al mq per l’usato da ristrutturare e 1200-1300 per le tipologie già rimesse a nuovo. I valori arrivano anche a 2000 euro al mq se le abitazioni sono ristrutturate, hanno l’affaccio sulle piazze principali (Fontana Grande, del Teatro, San Faustino, della Rocca) e sono impreziosite da affreschi. Continua, invece, la flessione in zona San Faustino, dove c’è comunque una forte domanda da parte di stranieri che spesso gestiscono piccole attività commerciali.
La zona in cui si spende di più è quella dei Cappuccini
Il mercato delle locazioni vede protagonisti gli studenti universitari, provenienti un po’ da tutto il Lazio e dalla bassa Toscana, che apprezzano il centro di Viterbo perché vicino ad alcune Facoltà, presenta canoni contenuti e ci sono locali notturni. Costoro ricercano esclusivamente soluzioni arredate, con mobilio di qualità e già dotate di collegamento internet; i canoni di un monolocale oscillano intorno a 300 euro al mese, quelli di un bilocale vanno da 330 a 350 euro, mentre i trilocali difficilmente superano 370 euro. Generalmente si stipulano contratti di natura transitoria della durata di 12-18 mesi.
Mercato sostanzialmente stabile in zona Cappuccini nella prima parte del 2015. I prezzi sono rimasti quasi invariati, la domanda è sempre presente e tra i venditori ci sono coloro che hanno soprattutto esigenze di liquidità. Le richieste provengono prevalentemente da coloro che già abitano in questa zona e cercano la soluzione migliorativa: l’appartamento-tipo deve essere di 100 mq, dotato di 3 camere da letto e doppi servizi, possibilmente con cucina abitabile, zona giorno separata e balcone. Il budget oscilla da 90-100 mila euro per soluzioni da ristrutturare a 140-150 mila per quelle già rimesse a nuovo. In questa zona, comprare un appartamento usato in buone condizioni comporta una spesa di circa 1300 euro al mq. La zona del Murialdo presenta valutazioni similari a quelle precedenti. Stesse quotazioni si riscontrano al Paradiso, area residenziale caratterizzata da ville singole realizzate a partire dagli anni ‘70. Positivo il settore delle locazioni, la cui domanda proviene prevalentemente da giovani coppie e si focalizza anche su soluzioni di piccole dimensioni. I monolocali costano 250-280 euro al mese, i bilocali circa 350 e i trilocali 400.
Compravendite in crescita nella seconda parte dell’anno scorso
Prezzi in leggero calo ma domanda sostenuta in zona Grotticella, Pietrare, Carmine e San Martino al Cimino. La domanda è variegata ed è aiutata anche dalla ripresa dell’erogazione dei mutui da parte di alcune banche. Si realizzano soprattutto compravendite di prime case, spesso di tipo migliorativo, che si concentrano su trilocali preferibilmente dotati di due camere matrimoniali su cui impiegare 115-140 mila €. La presenza di strutture ospedaliere, militari ed universitarie alimenta richieste di acquisto e di affitto anche da parte di persone che si trasferiscono a Viterbo per lavoro e per studio. Non mancano gli acquisti di seconde case, sia da investitori sia di turisti. Questi ultimi sono prevalentemente romani che impiegano 45-75 mila € per bilocali o piccoli trilocali per trascorrere i weekend nelle zone di campagna; gli investitori sono attirati in città dalla presenza di strutture ospedaliere, militari e universitaria e in campagna da casali e rustici che ristrutturano completamente per avviare B&B o attività di affittacamere.
Piace sempre il quartiere Grotticella perché è molto residenziale e ospita piccole palazzine di buona qualità. L’usato in buone condizioni costa 1500-1600 euro al mq, mentre le soluzioni da ristrutturare si valutano 1200-1300 al mq. è pressoché terminato l’intervento di via Torre di San Biele, dove sono state realizzate palazzine con poche unità abitative proposte in vendita a 2300-2500 euro al mq; proseguono i lavori a Ponte dell’Elce, dove la richiesta di 2200 euro al mq è molto appetibile per le nuove costruzioni. Molto apprezzata la zona del Roncone, di stampo prettamente residenziale ed elitario dove ci sono palazzine di 5-6 abitazioni spesso su due livelli che si scambiano a 3000 euro al mq, praticamente le stesse cifre del quartiere della Mazzetta, che piace perché residenziale e panoramico. Nei pressi del centro storico sorgono i quartieri Pietrare (caratterizzato da tipologie simili a quelle di Grotticella) ma con valori medi di 1200-1400 euro al mq per un buon usato. Completamente rivalutata negli anni la zona dei quartieri Carmine e Salamaro, ad oggi molto apprezzati per la vasta presenza dei maggiori servizi e delle principali strutture utili nella quotidianità e per la loro logistica. A San Martino al Cimino, le quotazioni partono da 700-900 euro al mq per l’usato da ristrutturare e arrivano a 1200-1500 per quello recente e in buone condizioni, mentre cascinali e rustici totalmente da ristrutturare costano tra 300 e 500 euri al mq. Sul mercato delle locazioni si assiste a una domanda sostenuta e canoni in diminuzione, che si attestano a 320-330 per bilocali con posto auto incluso, 480-500 per trilocali e 500-550 al mese per i quadrilocali, di cui però c’è poca offerta; esiste anche una domanda, seppur contenuta, per ville e villette, che costano almeno 600 euro al mese. Prevalgono i contratti di natura transitoria di 12-18 mesi, sottoscritti sia dai lavoratori trasfertisti dell’ospedale e delle caserme limitrofe sia da giovani coppie e famiglie.
Mercato sostanzialmente stabile in zona La Tuscia-Garbini, sia sul versante dei prezzi sia su quello delle compravendite. Le tempistiche medie di compravendite sono ancora elevate (nell’ordine di sei mesi) perché l’offerta è abbondante e la domanda è spesso condizionata da lunghe attese nell’erogazione dei mutui. Sul mercato sono attive soprattutto giovani coppie al primo acquisto o famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa. La tipologia più richiesta è il trilocale di 60-80 mq su cui impiegare non oltre 100-110 mila euro; tra le caratteristiche più ricercate c’è il balcone e l’ascensore condominiale. Positivo il settore delle locazioni, che vede un aumento della domanda e canoni in diminuzione. Anche in questo caso sono molto attive le giovani coppie, che ricercano appartamenti già arredati: i bilocali costano circa 350 euro al mese, mentre per i trilocali si considerano 400-450. Sui tagli più piccoli si stipulano contratti transitori annuali, per gli altri soprattutto quello a canone libero 4+4.
Cresce il mercato per le tipologie di taglio più piccolo
Scendono i prezzi nelle zone di Bagnaia e Vitorchiano, seppur leggermente. Il mercato evidenzia comunque segnali positivi: c’è maggior fermento, i mutui sono erogati con più facilità e, in generale, la fiducia è in crescita. Gli investitori sono pochi e ricercano appartamenti piccoli o già affittati per una spesa compresa tra 30 e 40 mila euro; le giovani coppie e le famiglie sono più attive e optano per trilocali (o villette se la disponibilità economica è maggiore) con giardino nell’ordine di 110-120 mila euro. Positivo il settore delle locazioni, la cui domanda verte principalmente su bilocali e trilocali arredati, che si affittano a 250-300 e 300-350 euro al mese, rispettivamente. C’è anche una discreta domanda per villette e soluzioni semindipendenti, che costano 500-550 euro al mese. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero 4+4 e la cedolare secca viene applicata in numerosi casi.
Bagnaia è caratterizzata da un centro storico medioevale dove è possibile acquistare soluzioni da ristrutturare a 500-550 euro al mq e tipologie già ristrutturate a 700-800 euro al mq. Tutt’intorno ci sono palazzine degli anni ’70 che, se riqualificate, si vendono a 900 euro al mq. Chi è interessato all’acquisto di ville singole, bifamiliari, trifamiliari, quadrifamiliari e a schiera si rivolge in particolare al mercato di Vitorchiano, dove queste tipologie, anche nuove, si trovano a prezzi compresi tra 180 e 220 mila euro. Il centro storico di Vitorchiano risale anch’esso all’epoca medievale, ma i valori sono leggermente inferiori (circa 100 euro al mq, sia per le tipologie da ristrutturare sia per quelle già rimesse a posto); non mancano soluzioni più recenti, realizzate fino a 15-20 anni fa, i cui valori oscillano tra 1200 e 1400 euro al mq.
